Der Crowdfunding Blog

2023 │Das schwierigste Jahr bisher

Unsere Plattform vermittelt Kapital für Immobilienprojekte. Deswegen ist mein persönliches berufliches Netzwerk auch in der Betonbranche angesiedelt. Ich kenne niemanden – wirklich niemanden – der mit 2023 zufrieden war. Alle klagen: Die Baufirmen, die Projektentwickler, die Makler, die potenziellen Käufer, Anwälte, die Immobilien Transaktionen begleiten, Notare. Alle, die auch nur irgendwie mit Immobilien zu tun haben. Außer die Banken. Banken leben nicht vom Neugeschäft, sondern vom Bestand. Alle bestehenden Finanzierungen wurden durch die massiven Zinsanhebungen der EZB sozusagen „arbeitslos vergoldet“. Da musste und wollte auch kaum jemand neue Finanzierungen machen, die mit neuen Rahmenbedingungen ohnehin schwer darstellbar wurden.

Und worüber wird geklagt? Zu wenige Transaktionen. Es findet derzeit keine Preisbildung statt. Die Verkäufer wehren sich gegen Preisabschläge und Käufer wollen nicht zu früh kaufen, da sich die Preisabschläge ankündigen. Banken haben in vielen Fällen Stillhalteabkommen mit ihren Schuldnern getroffen, um keinen Abschreibungsbedarf im Superjahr zu erzeugen. Der Markt steht sozusagen und bewegt sich nicht. Wenn sich nichts bewegt und die Kosten (vor allem die Zinsen) weiterlaufen, so leiden alle Marktteilnehmer an Cash Burning.

Ich glaube Benko’s Pleiten sind nicht der Gipfel, sondern erst der Anfang. Der Dammbruch sozusagen. Es klingt wahrscheinlich merkwürdig, aber ich glaube das ist auch gut so. Denn Stillstand bewirkt bekanntlich nichts. Stillstand ist Zeitverschwendung. Das Ziel des Insolvenzrechtes ist ja eine rasche und geordnete Entschuldung aus einer verfahrenen Situation, um einen Neuanfang zu ermöglichen. Und durch Insolvenzen kommen Immobilien und Projekte wieder in den Markt, und zwar zu Zerschlagungswerten. Und sofort werden auch Käufer anstehen, um diese „Schäppchen“ zu realisieren. Und der Markt wird wieder anspringen.

Crowdfunding ist ein Vermittlergeschäft. Wir vermitteln Kapital an diejenigen, die Projekte umsetzen. Wenn es niemanden (oder nur wenige) gibt, die Immobilien ankaufen und wenige, die ein Bauvorhaben beginnen, dann gibt es wenig zu tun. Natürlich gibt es auch viele Anleger, die von negativen Entwicklungen ihrer Bauträger betroffen sind und daher zurückhaltend bei dieser Assetklasse geworden sind. Zusammenfassend führen weniger Projekttätigkeiten und weniger Anlegerlust zu weniger Geschäft auf so gut wie jeder Crowdfunding Plattform. 2023 war für unsere Branche ein Rückgang beim Neugeschäft und damit schwierig, weil wir seit 2015 nur eine Richtung kannten: Steil bergauf!

Allerdings brauchten wir als dagobertinvest die Krise nicht, um zu lernen: Vor mittlerweile 3 Jahren haben wir die Entscheidung getroffen, unsere Dienstleistungen ausschließlich auf Basis der neuen ECSP-VO erbringen zu wollen. Und zwar deswegen, weil uns dieses EU-Regime die Möglichkeiten einräumt, das Geschäft mit banküblichen Sicherheiten anzureichern. Der Zufall wollte es , dass wir gerade im September 2023 die Lizenz erhalten haben, just in dem Halbjahr, wo sich die erwähnte Vertrauenskrise gerade so richtig bemerkbar machte.

Dennoch war und ist unsere Entscheidung goldrichtig. Wenn man die Zukunft nicht vorhersehen kann, siehe tausende gescheite und elitäre Benko-Gläubiger, dann helfen einem nur die Sicherheiten. Am Ende der Insolvenzverfahren werden keine Milliardenbeträge fehlen. Die gut besicherten Banken werden garnichts oder wenig verlieren, den Haircut werden die Investoren einstecken, die schlecht oder gar nicht besichert waren. Aber selbst dort wird es eine Quote geben, weil bei Immobilien ja feste Werte da sind, die zwar einer gewissen Bandbreite bei der Be- und Verwertung unterliegen, aber niemals Null sein werden, oder verbraucht wurden.

Womit ich 2024 rechne: Mit einem Anspringen des Immo-Marktes, schon im Q1 des neuen Jahres und mit Zinssenkungen ab dem Q2. Durch den Wegfall derzeit interessanter Alternativen wird institutionelles und auch privates Geld schnell wieder in den Immobilienmarkt wollen. Sofort werden wir als Vermittler wieder besser nachgefragt.

Aus den Lehren der Krise werden Anleger verstärkt nach Möglichkeiten suchen, bei denen das Risiko überschaubar ist. Wir besitzen die ECSP-Lizenz nicht nur, sondern haben unser Geschäftsmodell auch schon auf die neuen Möglichkeiten ausgelegt: Aktuell finden Sie mehrere Projekte mit grundbücherlicher Sicherstellung, viele mit harten Garantien und alle mit unbedingtem Rückzahlungsanspruch auf unserer Plattform zum Zeichnen. Wir sind also voll da, um den erwarteten Aufschwung mitzunehmen!

Ich bedanke mich für Ihr Vertrauen und Ihr Interesse,

Andreas Zederbauer