Der Crowdfunding Blog

Projektträger bei dagobertinvest: InvestiX Gruppe

Die 1996 gegründete InvestiX Gruppe hat sich zu einem der Marktführer im Bereich Wohnimmobilieninvestment & Asset Management in Deutschland entwickelt. Sie verwaltet derzeit mehr als 3.000 Mieter und Immobilien mit einem Wert über EUR 200 Mio. Darüber hinaus entwickelt sie neue Wohnprojekte in Berlin, Hannover, Sachsen und Nordrhein-Westfalen.

Über dagobertinvest hat die InvestiX Gruppe bereits ein Projekt mitfinanziert und auch pünktlich zurückbezahlt.

In der ruhigen Waldstraße in Berlin-Adlershof entsteht ein modernes fünfgeschossiges Wohnhaus mit insgesamt 12 Wohneinheiten, das sich harmonisch in das bestehende Stadtbild einfügt. Die stete Weiterentwicklung des Wohngebietes macht die Lage attraktiv für Wohnungssuchende oder Investoren, die an einer Wertanlage interessiert sind. 

dagobertinvest: Sie sind seit über 27 Jahren in der Immobilienbranche. Was hat sich in dieser Zeit am deutlichsten verändert?

Marco Knoblauch: Der Immobilienmarkt in Deutschland hat sich in den letzten 30 Jahren erheblich verändert. Die Preise für Immobilien sind in den meisten Teilen Deutschlands stark gestiegen. Insbesondere in Ballungsräumen wie Berlin, München und Hamburg sind die Preise sprunghaft angestiegen. Es gibt einen großen Nachfrageüberhang nach Wohnraum, insbesondere in Großstädten. Dies führt zu einem Mangel an bezahlbarem Wohnraum und steigenden Mieten. Aufgrund der steigenden Bevölkerungszahlen und der verstärkten Urbanisierung gewinnt der Wohnungsmarkt immer mehr an Bedeutung. Die niedrigen Zinsen der letzten Jahre haben dazu geführt, dass viele Menschen Immobilien als Investition betrachtet haben und vermehrt Kredite aufnahmen, um eine Immobilie zu kaufen. Der Immobilienmarkt hat sich auch durch die Digitalisierung stark verändert. Viele Prozesse können nun online abgewickelt werden, was den Kauf und Verkauf von Immobilien über die gängigen Immobilienportale erleichtert.

In den letzten Jahren wurde verstärkt in den Bau neuer Wohnungen investiert, um dem steigenden Bedarf gerecht zu werden. Dennoch besteht weiterhin ein Defizit an bezahlbarem Wohnraum. Die Anzahl der Regulierungsmaßnahmen hat in den letzten Jahren erheblich zugenommen. Einerseits sollen Spekulation eingedämmt werden, andererseits soll der soziale Wohnungsbau gefördert werden. Die Vielzahl der Regulierungen erschwert heute das Geschäft und behindert den Realisierungsgrad von Errichtung neuer Wohnungen. Hierzu zählen beispielsweise Mietpreisbremsen und Vorschriften für energetische Sanierungen. Diese Veränderungen haben dazu geführt, dass der Immobilienmarkt in Deutschland heute deutlich anders aussieht als vor 30 Jahren. Wer sich heute all den neuen Anforderungen als Projektentwickler stellt, verdient meine Hochachtung.

dagobertinvest: Nach welchen Kriterien suchen Sie Ihre Projekte aus?

Marko Knoblauch: Bei der Auswahl eines Grundstücks für den Kauf spielen verschiedene Kriterien eine Rolle. Beispielsweise die Lage! Die Lage des Grundstücks ist ein entscheidender Faktor. Es sollte sich in einer attraktiven und gut erreichbaren Umgebung befinden, idealerweise in der Nähe von Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Einkaufszentren, öffentlichen Verkehrsmitteln und Arbeitsplätzen.

Größe und Form - Die Größe des Grundstücks muss ausreichend sein, um das geplante Bauprojekt zu realisieren. Auch die Form des Grundstücks kann wichtig sein, da sie Auswirkungen auf die Gestaltung und Nutzung des Projekts haben kann.

Dann die Bebaubarkeit. Es ist wichtig sicherzustellen, dass das Grundstück baurechtlich genehmigt ist oder Aussicht auf eine Genehmigung hat und den erforderlichen Vorschriften und Bestimmungen entspricht. Dies beinhaltet auch die Überprüfung von möglichen Einschränkungen oder Besonderheiten wie Denkmalschutz oder Naturschutzgebiete.

Wichtig ist auch das Potenzial für die Wertsteigerung! Wir interessieren uns für Grundstücke mit Potenzial für Wertsteigerung. Dies kann zum Beispiel bedeuten, dass sich das Gebiet in einem Stadtteil mit steigender Nachfrage entwickelt oder dass es Pläne für städtebauliche Entwicklungen gibt, die den Wert des Grundstücks erhöhen könnten.

Dann selbstverständlich auch die Kosten: Die finanzielle Seite spielt natürlich ebenfalls eine Rolle. Wir müssen den Kaufpreis des Grundstücks sowie die Kosten für die Erschließung, Planung und Realisierung des Projekts kalkulieren. Eine umfassende Kostenschätzung ist daher unerlässlich.

Zu guter Letzt natürlich auch die Risikobewertung: Wir müssen auch das Risiko bei der Auswahl eines Grundstücks bewerten. Dies beinhaltet die Überprüfung potenzieller Herausforderungen wie Bodenbeschaffenheit, Umweltverträglichkeit oder rechtliche Unsicherheiten.

Mit unserer jahrelangen Erfahrungen durchlaufen Neuakquisitionen einen Due Diligence Prozess, bevor der Weg zum Notar führt. Leider verlieren wir dadurch manchmal eine Investitionschance, jedoch war es für uns immer von Vorteil die Projekte oder Grundstücke vollständig zu analysieren, bevor wir den Ankauf forciert haben. Das werden wir auch weiterhin so beherzigen.

dagobertinvest: Was sind die Besonderheiten Ihres Projekts in der Waldstraße in Berlin?

Marko Knoblauch: Ein Haus ohne fossile Primärengergieträger auf der Basis des KFW 40 Standards in Deutschland, das zeichnet unser Projekt Forest-Homes in der Waldstraße in Berlin aus. Dazu kommen schöne durchgestochene lichtdurchflutete Grundrisse, die flexibel gestaltbar sind. Als Niedrigenergiehaus werden wir mit gehobenen Ausstattungsstandards am Markt wahrgenommen und binden auch „Smart Home“ Komponenten mit ein.

Was aber von uns nicht beeinflusst werden kann sind die drei „L“. Lage, Lage, Lage! Bei der ersten Besichtigung war ich von der grünen Umgebung bereits begeistert. Die Nähe zum WISTA-Gelände und die perfekte Anbindung an die Nahverkehrsmittel von Adlershof haben mich überzeugt. Vielleicht war ich aber auch ein wenig vorbelastet, da ich 500m vom Baufeld entfernt früher Tennis gespielt habe.

dagobertinvest: Welche Zielgruppen sprechen Sie damit an?

Marko Knoblauch: Ich bin zwar ein gebürtiger Berliner, aber ich liebe auch die Standorte außerhalb des Trubels. Wer etwas erleben möchte, springt einfach in die S-Bahn und erreicht das Zentrum mit all seinen Facetten innerhalb von 20 Minuten. Unser Projekt richtet sich nicht nur an Jungakademiker oder Menschen, die ihre erste eigene Wohnung beziehen möchten. Wir legen vielmehr den Fokus auf Familienplanung. Junge Familien, die sich mit diesem grünen Standort identifizieren können und vielleicht auch zur neuen autofreien Generation gehören. Aber grundsätzlich wollen wir keine Tabus setzen. Berlin lebt von seiner Vielfältigkeit und das ist auch gut so. Wir achten jedoch darauf, eine ausgewogene Gemeinschaft von Käufern zu schaffen. Sollte sich in den ersten Gesprächen herausstellen, dass ein potenzieller Käufer nicht zur Gemeinschaft passt, lehnen wir ihn auch gerne ab. Bisher haben uns die WEG-Gemeinschaften dafür gedankt.

dagobertinvest: Zum Fundingstart waren 3 Wohneinheiten reserviert? Haben Sie seither Vermarktungserfolge zu verbuchen?

Marko Knoblauch: Inzwischen sind 3 Wohnungen beurkundet und die Wohnungsgrundbücher sind auch insgesamt angelegt. Der Vertrieb ist mit einigen Familien im Gespräch und zeichnet in den Grundrissen herum, um die perfekte Wohnung zu finden. Der Zinsmarkt hat sich wieder beruhigt und die Förderrahmenbedingungen sind durch den beschlossenen Haushaltsplan auch gesichert. Das bringt uns zurück in eine planbare Vertriebswelt mit festen Rahmenbedingungen für die Finanzierungen der Wohnungskäufer.

dagobertinvest: Warum sollen Investoren in Ihr Projekt in der Waldstraße „Forest-Homes“ investieren?

Marko Knoblauch: Ein Immobilienkauf ist für viele Käufer das wichtigste Ereignis im Leben. Viele Käufer sind statistisch gesehen nur einmal als Immobilienkäufer aktiv. Dieser Verantwortung sind wir uns bewusst. Das Projekt wurde von uns umfangreich geplant und geprüft. Uns liegen alle Ausführungsplanungen, Statiken und Gutachten vor, die für die Realisierung benötigt werden. Alle Baugewerke sind vertraglich gebunden und liefert uns damit Kostensicherheit in der Umsetzung. Die Bauwirtschaft ist inzwischen auch wieder auf ein normales Verhandlungsniveau zurück gekommen. Somit sehen wir uns auch nicht gefährdet für den Fall, dass wir ein Gewerk austauschen müssten. Wir sind zuversichtlich, dass wir die Zügel für die positive Umsetzung von „Forest-Homes“ in der Hand haben und gemäß unseres Businessplanes pünktlich die Investorengelder zurückführen können. Das haben wir in der Vergangenheit mit den Investorengeldern von Dagobert praktiziert und stellen das auch heute als oberstes Gebot vor unser Handeln.

dagobertinvest: Wie meistern Sie die aktuell herausfordernden Zeiten, gerade im Hinblick auf die Immobilienkrise, die gerade in den Medien hoch im Kurs steht?

Marko Knoblauch: Ich habe viele Phasen des Immobiliengeschäftes erlebt. Man kann eine Immobilie nicht mit der Momentaufnahme eines wirtschaftlichen Umfeldes bewerten. Die Immobilie bleibt für mehr als 100 Jahre an dem erbauten Standort stehen und wird noch viele „gute und schlechte Zeiten“ überdauern. Die Käufer sind von der politischen Willkür der letzten Monate verunsichert und müssen sich in dem neuen Umfeld der Förder- und Finanzierungsmöglichkeiten erst zurechtfinden. Die Rahmenbedingungen dafür sind bereits geschaffen. Die größte Krise in Berlin sehe ich in dem Mangel an Wohnraum. Es werden zu wenig neue Bauanträge eingereicht und die Mieten für Bestand steigen weiter. Ich sehe in der Krise eine Chance, eben gerade darin gegen den Strom zu schwimmen und Wohnungsneubau zu betreiben. Für das Projekt „Forest-Homes“ suchen wir insgesamt 12 Familien, die an den Standort und die von uns angebotene Qualitätszusage glauben. Wo ist bitte das Risiko?

dagobertinvest: Welche Prognose stellen Sie dem Immo-Markt für die kommenden Jahre?

Marko Knoblauch: Die wirtschaftliche Lage in Deutschland ist ein wichtiger Indikator für ein nachhaltiges Immobiliengeschäft. Gemäß den Angaben des Statistischen Bundesamtes gab es seit dem Jahr 1950 sieben Phasen der Rezession in Deutschland. Die jüngste Rezession wurde durch die Corona-Pandemie im Jahr 2020 verursacht, was zu einem Rückgang des inflationsbereinigten Bruttoinlandsprodukts (BIP) um 3,8 % führte. Auch im Jahr 2021 war die konjunkturelle Entwicklung stark von der Corona-Pandemie geprägt. Dennoch konnte sich die Wirtschaft etwas von dem Einbruch im Vorjahr erholen und das inflationsbereinigte BIP wuchs um 3,2 %. Trotz des Konfliktes in der Ukraine seit Februar 2022 und der Energiekrise setzte sich auch 2023 die Erholung der Deutschen Wirtschaft fort. Der Immobilienmarkt in Deutschland ist von der regionalen Konjunktur, somit der Nachfrage von Käufern, den politischen Rahmenbedingungen und dem Zinsniveau abhängig.

Der Ausblick für 2024 und 2025 ist sehr zuversichtlich. Die Nachfrage steigt bereits wieder und das Zinsniveau für langfristige Finanzierungen ist bereits auf unter 3% gesunken.

In all diesen Parametern gab es in den letzten 18 Monaten Verschiebungen, die den deutschen Immobilienmarkt beeinflusst haben.

Seit ihrem Höchststand Mitte 2022 sind die Immobilienpreise in Deutschland um mehr als zehn Prozent gesunken. Dieser Trend setzte sich auch im dritten Quartal 2023 fort, wie die Zahlen des German Real Estate Index (GREIX) bestätigen: Eigentumswohnungen wurden im Vergleich zum Vorjahresquartal um 10,5 Prozent günstiger, Einfamilienhäuser um 12,1 Prozent. Bis 2024 rechnen Analysten mit einem weiteren Preisrückgang um durchschnittlich 2,8 Prozent. 

Zu beachten ist auch die regionale Preisentwicklung, die durchaus unterschiedlich verlaufen kann. So sind die Preise für Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2023 in Erfurt, Düsseldorf und Münster zwischen sechs und neun Prozent gesunken, während sie in Chemnitz, Potsdam und Köln sogar zwischen einem und fünf Prozent gestiegen sind. Besonders starke Preisrückgänge verzeichneten 2023 ältere Objekte mit Sanierungsbedarf. Für Objekte der schlechtesten Energieeffizienzklassen F, G, H wurden teilweise Preisabschläge von mehr als 20 Prozent gegenüber der höchsten Energieklasse A verzeichnet. Auch dieser Trend dürfte sich angesichts hoher Energiepreise und steigender Anforderungen an die Energieeffizienz fortsetzen. 

Die Preiskalkulationen der bestehenden Projekte haben die aktuelle Marktlage bereits berücksichtigt und werden in der Preisfindung regelmäßig getrackt, um Umsatzsteigerungen durchsetzen zu können. 

Derzeit liegt der Effektivzins für ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung bei rund 3 Prozent. Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen in den ersten Monaten des Jahres 2024 eher seitwärts bewegen werden. In der zweiten Jahreshälfte 2024 könnte es dann wieder zu sinkenden Zinsen kommen, was für den Markt eine Verbesserung der Kaufbedingungen darstellen würde. Die staatliche Förderung von Wohneigentum ist ein wichtiger Baustein, um eine Immobilienfinanzierung auch bei anhaltend hohen Zinsen zu bewältigen. Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zum Klimafonds und die daraus resultierenden Haushaltssperren zum Ende des Jahres 2023 haben nun auch einige Förderprogramme für Bauen und Wohnen auf den Prüfstand gestellt. 

Die beiden folgenden Programme der KfW-Förderbank laufen jedoch auch 2024 weiter: 

• Wohneigentum für Familien (WEF 300). Das Nachfolgeprogramm des Baukindergeldes wurde im Oktober 2023 sogar aufgestockt: Die maximalen Kreditsummen für den Bau oder Kauf eines neuen Eigenheims wurden um bis zu 35.000 Euro erhöht, die Einkommensgrenzen angehoben. 
• Klimafreundlicher Neubau (KFN 297) mit Krediten bis zu 150.000 Euro. Hier gelten jedoch strenge Anforderungen an die Energieeffizienz. Ab Februar 2024 können wieder Förderanträge gestellt werden. 
  

 dagobertinvest: Herzlichen Dank Herr Knoblauch für Ihre ausführlichen Antworten!

Das Investment Angebot

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*Die Auszahlung erfolgt nach Zahlungseingang Ihrer Investition, frühestens aber 15 Tage nach Ihrem Investment. Diese Aktion ist nicht mit anderen Aktionen kombinierbar. Der Cashback wird auf das Investment im Aktionszeitraum vom 04.03. - 09.03.2024, nicht aber auf die Service fee gerechnet.