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Zinserhöhung bei dagobertinvest

Immobilien haben sich während Corona und auch noch zu Kriegsbeginn in der Ukraine als äußerst wertstabil erwiesen. Nun scheiden sich die Geister! Während die eine Expertenhälfte überspitzt den Untergang der Immobilie prophezeit, sieht die andere Hälfte lediglich eine kurzfristige Seitwärtsbewegung.

Auf der einen Seite erhöht die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzinssatz. Erst vor wenigen Tagen erneut von 4,00% auf 4,25% - das ist die insgesamt 9. Erhöhung in Folge. Das bedeutet, dass Geschäftsbanken sich nun zu diesem Zinssatz Geld von der EZB leihen können - es wird also auch für Banken teurer, Geld zu leihen. Diese Zinserhöhung wird natürlich an die Konsumenten weitergegeben, in kleinerem Ausmaß bei Sparzinsen und im vollen Umfang bei den Kreditzinsen. Das soll dazu führen, dass Sparen im Vergleich zum Konsum attraktiver wird. Die Europäische Zentralbank versucht dadurch die Inflation zu stoppen, die im Juni 8,7% in Österreich und 6,4% in Deutschland betrug.

Auf der anderen Seite wurden mit der  KIM-Verordnung die Richtlinien für die Kreditvergaben derart verschärft, dass die Banken massive Rückgänge im Neugeschäft verbuchen. Das lässt sich derzeit noch mit den höheren Zinsen laufender Kredite zum Teil kompensieren, aber der Ruf nach Entschärfung wird laut.

Beides bedeutet für das Immo-Entwicklergeschäft eine Herausforderung: Einerseits steigen dadurch Errichtungskosten und andererseits wird es abnehmerseitig schwieriger, die neu errichteten Einheiten vom Markt zu bekommen. Die Entspannung dafür wird von Immobilienexperten innerhalb der nächsten 12 Monate erwartet, da sich Märkte, nebst Regulierungsversuchen, auch selbst regulieren.

Der Zuzug in attraktive Wohngegenden findet weiterhin statt, jedoch werden aktuell weniger Wohneinheiten fertiggestellt als noch in den letzten Jahren. Angebot und Nachfrage werden die Immobilienpreise wieder steigen lassen, denn das Bedürfnis nach Wohnen wird nicht geringer!

Warum gibt es bei dagobertinvest jetzt noch höhere Zinsen?

Die Krisenentwicklungen der letzten drei Jahre hat auch dagobertinvest über Gebühr beschäftigt. Trotz strenger interner Compliance Richtlinien bei der Projektauswahl können manche Entwicklungen nicht kalkuliert oder vorhergesehen werden. Dieses projektimmanente Risiko kann nur durch eine höhere Risikoprämie in die Zinskalkulation einfließen. Aber wie kann diese einheitlich gestaltet werden?

Dabei haben sich die Immobilien- und Finanzexperten bei dagobertinvest dazu entschlossen den Euribor heranzuziehen. Also jenen Wert, zu denen eine Vielzahl von europäischen Banken einander Anleihen in Euro gewähren. Dieser Wert ist wiederum der Basistarif für viele andere Zinsprodukte wie zum Beispiel Zinsswaps, Zins-Futures, Sparkonten und Hypotheken. Dabei kommt allerdings immer noch der Grundsatz dazu, dass riskantere Anlage eine umso höhere Rendite versprechen als risikoarme Anlagen.

Dieser liegt derzeit bei +4,111% für 12 Monate. Der Euribor 12M war beispielsweise im Jänner 2022 noch mit -0,5% negativ. Also muss der adäquate Risikoaufschlag unseres Geschäftsmodelles heute ca. um 450 Basispunkte (oder rund 4,5%) höher liegen, als noch vor 18 Monaten. Wenn wir also die neuen Aufschläge anwenden, so ergeben sich auch vollkommen neue und höhere Zinssätze, die das aktuelle Risiko widerspiegeln.

Uns ist bewusst, dass wir mit diesem Ansatz die first mover am Markt sind. Wir konnten jedoch auch unsere aktuellen Projektträger von der Logik und gleichzeitig der Notwendigkeit der Anpassung überzeugen. Deswegen launchen wir aktuell unsere Projekte mit qualifizierten Nachrangdarlehen mit Zinssätzen zwischen 12 und 13%.

Wie lange halten die hohen Zinsen an?

Das wird einerseits von der Entwicklung auf den Finanzmärkten abhängen und von den Anlageprodukten, die wir künftig anbieten können. Wie Sie vielleicht wissen, ist dagobertinvest am direkten Weg zur Erlangung der ECSP-Lizenz, die noch diesen Spätsommer erwartet wird. Das bedeutet einen Switch in ein stark reguliertes europaweit gültiges Regime unter Aufsicht der FMA (österreichische Finanzmarktaufsicht). 

Schon bald werden also digitale Immobilienkredite und Anleihen über dagobertinvest vermittelt. Dabei wird es möglich sein, bankenübliche Sicherheiten in den Darlehensverträgen zu vereinbaren. Diese Investmentprodukte werden selbstredend niedrigere Zinsen zahlen. Daneben werden höchstverzinste Projekte weiterhin angeboten, die risikotolerante Investor:innen zur Diversifikation nutzen, um der Inflation entgegenzuwirken und den Vermögensaufbau voranzutreiben – jedoch mit dem selben Anlegerschutz, wie stärker besicherte Investments. Denn, so wissen wir heute schon: Investieren ist das neue Sparen!

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